Токенізація реальних активів: квартири, заводи та навіть картини в блокчейні

Нерухомість, мистецтво або акції стають доступними на світовому ринку, отримуючи цифрове відображення в блокчейні.

Такі об'єкти називають токенізованими «активами реального світу» або RWA – одним з найбільш обговорюваних напрямків у розвитку блокчейну 2025 року, що обіцяє перетворити інвестиції на доступний на глобальному рівні процес. Але щоб зрозуміти його потенціал, важливо розібратися, як саме працює токенізація, які можливості вона відкриває і які бар'єри нам ще належить подолати.

Що таке токенізація і що можна токенізувати

Токенізація – це процес переведення права на реальний актив у цифрову форму на блокчейні. Простіше кажучи, перетворення того, чим ми володіємо у фізичному світі на юридичній основі, в особливий цифровий токен, який можна зберігати, передавати, торгувати ним і використовувати в смарт-контрактах. 

Токенізуватися може практично все – будь-який актив, що має вартість і можливість юридичної фіксації. На практиці мова йде найчастіше про три категорії:

• Нерухомість: квартири, будинки, комерційні та потенційно будь-які об'єкти. 

• Фінансові активи: класичні акції, облігації, паї фондів тощо.

• Предмети мистецтва: від картин і фотографій до прав на їх використання.

Кожен об'єкт може бути представлений не одним токеном, а набором, що дозволяє ділити право на нього на частки: кожен токен = частина об'єкта. Це дає можливість інвестувати без покупки цілого активу, спрощує облік і продаж, знижує бар'єри входу до інвестицій приватним інвесторам, дає ринкам нові форми ліквідності.

Зустрічається і токенізація сировини (золото, нафта), автомобілів, вин, колекційних речей. Межі тут залежать скоріше від юристів і регуляторів, ніж від технологій.

Чим відрізняється RWA від NFT

У зв'язку з цим визначенням виникає очевидне питання: чим відрізняється RWA від NFT – і там, і там мова йде про токен, що представляє цінність. Але є різниця.

• NFT – це унікальний токен, який сам по собі існує в блокчейні. Він може бути прив'язаний до чогось реального (наприклад, та ж картина), але це не обов'язково. Цінність визначається унікальністю, а не фізичною основою.

• RWA завжди пов'язані з реальним об'єктом – вони забезпечені цим активом і мають юридичну прив'язку до нього. Цей зв'язок і є ключовим і відрізняє «актив реального світу» від «невзаємозамінного».

Незамінність (non-fungible) також є важливою відмітною рисою. У той час як NFT є по суті «сертифікатом унікальності» – неподільним у вихідній формі, то RWA подільний і взаємозамінний, як BTC або фіатний актив, такий як долар.

Це і робить RWA інструментом часткового «володіння реальністю». 

Переваги токенізації 

Як вже було зазначено на самому початку, токенізація реальних активів вирішує відразу кілька проблем традиційного ринку і відкриває для нього нові можливості:

• Якщо раніше твори мистецтва були «елітарним» активом, доступним тільки великим інвесторам, то за допомогою токенів об'єкт можна «розділити» на частки – купити їх зможе будь-хто, починаючи з невеликої суми.

• У той час як традиційний продаж квартири або картини займає місяці і вимагає різних посередників, токен можна продати за лічені хвилини на маркетплейсі. Це різко підвищує ліквідність і швидкість обороту капіталу.

• Всі операції з токенами фіксуються в блокчейні. Це захищає від підробок і робить рух активів відкритим і перевіреним. Для інвестора це знижений ризик шахрайства, а для ринку в цілому – підвищення довіри.

• Автоматизація процесу купівлі та продажу через смарт-контракти дозволяє автоматично розподіляти доходи від оренди або дивіденди за токенами. Це зменшує витрати на адміністрування і виключає людські помилки.

Токенізація об'єктів нерухомості, предметів мистецтва та акцій, недоступних для більшості людей у світі, дає їм можливість вийти на глобальний ринок – без бюрократичних бар'єрів, з будь-якої точки світу, незалежно від статусу та локації.

Як токенізуються активи реального світу

Однак, щоб цифровий RWA-токен мав реальну цінність і був пов'язаний з об'єктом у фізичному світі, потрібна ціла інфраструктура. Зазвичай процес виглядає так:

1. Юридична фіксація активу. Для будинку це реєстрація в державному реєстрі, для акцій – запис у регулятора, для картин – експертний висновок.

2. Створення токена в блокчейні, який «представляє» актив і право володіння ним. Для пайових може бути випущений набір токенів, для унікальних – NFT. Токен створюється у вигляді смарт-контракту, в який закладаються всі умови: кому належать токени, як нараховуються дивіденди або дохід від оренди.

3. Лістинг на платформі. Щоб токен був ліквідним, він повинен вийти на ринок. Це можуть бути спеціалізовані платформи для RWA – наприклад, RealT, що спеціалізується на нерухомості, Tangible (токенизація через NFT), або біржі, які запускають окремі розділи під такі активи.

Ключовий момент тут – забезпечення зв'язку між цифровим токеном і реальним активом. Його забезпечують платформи і юристи, а іноді й державні органи.

Ця зв'язка і відрізняє RWA від «звичайних» цифрових токенів: у разі спору суд або регулятор може підтвердити, що «токен = реальний об'єкт». Смарт-контракт можна написати за день, але цінність з'являється тільки тоді, коли за ним реальний актив.

Що відбувається на практиці

Токенізація вже не теорія, а цілком робоча модель, що рухається до масовості.

Наприклад, той же RealT дозволяє інвесторам у США купувати частки в нерухомості ще з 2019 року. Кожен токен представляє частку в об'єкті і дозволяє отримувати частину орендного доходу в стейблкоінах. В Європі пілотні проекти запускають банки: квартири і комерційні будівлі діляться на токени для продажу приватним інвесторам.

Поширення RWA-токенизації можна розділити на три напрямки:

• Вхід у гру світових інституціоналів. Так, у 2023 році HSBC представив платформу для токенізації золота. У 2025 році він приєднався до Canton Foundation, орієнтованої на RWA для інституціональних фінансів.

• Ініціативи місцевого рівня. Наприклад, у березні 2025 Polymesh Association оголосила про запуск платформи RWA-нерухомості на канадському ринку. 

• Розвиток унікальних, приватних проектів. Приклад: в жовтні 2025 року чемпіон NBA планує запустити платформу Basketball.fun, яка буде випускати цифрові токени, що відображають «цінність гравців NBA в реальному часі».

На практиці це вже не експеримент на рівні стартапів, а напрямок, у якому рухаються і традиційні фінансові компанії, і комерційні банки, і навіть держави.

Основні бар'єри та сценарії майбутнього

Але незважаючи на очевидні переваги, RWA стикаються і з низкою перешкод.

Це і технічні ризики (смарт-контракти можуть містити помилки, а платформи піддаватися атакам), і недовіра інвесторів через новизну ринку і критичне ставлення до криптовалют. Але головним обмеженням є недостатня правова ясність. Саме тут в останні роки почали з'являтися зрушення.

• В ЄС прийнято регламент Markets in Crypto-Assets, що визначає правову основу для обігу токенів, включаючи ті, що забезпечені реальними активами. 

• У Швейцарії та Сінгапурі діють спеціальні режими, що легалізують випуск RWA: це зробило їх одними з головних майданчиків для експериментів. В ОАЕ сектор підтримує держава, що стимулює швидкий розвиток. 

• А в США процес відбувається через ініціативи приватних гравців: у 2024 році BlackRock запустив фонд токенізованих казначейських облігацій, а вже в 2025 оголосив про розширення на ETF, що включають об'єкти, акції та облігації.

Таким чином, регулювання поступово наповнюється конкретикою, а разом з нею відкривається простір для майбутнього зростання ринку. Причому зростання стрімкого.

Що чекає RWA в майбутньому

У 2024 році капіталізація ринку токенізованих активів реального світу досягла $12 млрд, подвоївши значення попереднього року. У вересні 2025 року ринок оцінюється вже в $75 млрд – в 6,3 рази більше, ніж роком раніше. За різними оцінками, до 2030 року сектор може досягти від $1,3 трлн (реалістично) до $10-30 трлн (оптимістично) загальної капіталізації.

Токенізація сьогодні виглядає не просто як нішевий експеримент, а як можливий драйвер трансформації всієї фінансової системи. Для традиційних гравців, таких як банки, фонди та інституційні інвестори, токени, забезпечені реальними активами, стають мостом у світ блокчейну. На відміну від криптовалют, які часто сприймаються як спекуляції, RWA дають звичне відчуття «твердої основи». 

• RWA вже об'єднує традиційні та децентралізовані ринки, створюючи систему, де ліквідність і прибутковість розподіляються за новими правилами.

• У майбутньому можливий сценарій появи певної «біржі всього», коли будь-який актив можна буде купити/продати в цифровій формі. Це надасть інвесторам глобальний доступ, а економіці – новий рівень прозорості та гнучкості.

• Традиційні інститути не зникнуть, а стануть гарантом юридичної сили – сполучною ланкою між цифровим світом і «активами реального світу».

Майбутнє RWA – це не революція проти існуючої системи, а її поступове переплетення з блокчейном. Це не просто нова мода, а початок процесу, здатного змінити звичне розуміння власності, інвестицій та фінансів, що робить активи доступними широкому колу учасників, підвищує їх ліквідність, відкриває нові способи використання капіталу та закладає основу для нової економіки.

Поки що ця трансформація обмежена юридичними та технічними бар'єрами, але перші кейси вже показують, що механізм працює. Залишається тільки питання часу.